Нотариальная форма сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества.
Удостоверение сделок является одним из видов нотариальных действий. Но самое важное, можно сказать центральное место во всей деятельности нотариуса занимает нотариальное удостоверение договоров, соглашений, связанных с отчуждением недвижимого имущества. Значимость роли нотариуса именно в этой сфере гражданско-правовых отношений присутствовала всегда, как бы не изменялись законодательство и правила заключения таких сделок.
В конце 90-х годов прошлого века государство решило ввести простую письменную форму в отношении почти всех сделок c недвижимым имуществом. В принципе альтернатива нотариальному удостоверению такого рода договоров предоставляет большую свободу в действиях граждан и юридических лиц. Но, как показало время, такая свобода в действиях граждан не всегда приносила желаемый результат, особенно в отношении лиц, права которых легче всего нарушить, а проще сказать в отношении тех, кого легче всего обмануть. Целью такого обмана всегда является либо потеря гражданами денежных средств, либо потеря недвижимости. Такими лицами прежде всего являются люди пожилого возраста, больные, недееспособные, несовершеннолетние. Очень много мошеннических схем появилось при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Появившаяся доступность совершения мошеннических действий в отношении граждан, и прежде всего в отношении уже указанных лиц в то время возросла по многим причинам. Прежде всего это отсутствие правовых знаний у населения, и как следствие этому элементарное несоблюдение закона участниками гражданского оборота, либо недобросовестное использование гражданами своих прав, что приводило к судебным тяжбам и другим негативным последствиям.
Время показало, что нарушение прав граждан при заключении ими договоров отчуждения недвижимого имущества после исключения участия нотариуса из этого процесса существенно возросло. В связи с чем государство не могло не отреагировать на эти реалии. Поэтому начиная с середины второго десятилетия 21 века государство поэтапно стало расширять перечень сделок подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Незадолго до этих новаций государство опробировало обязательность нотариальной формы при заключении договоров отчуждения и залога долей в уставном капитале Общества. По определению представителей налоговой службы результат привлечения нотариуса к регулированию корпоративных отношений превзошел все ожидания. С помощью нотариата был поставлен непробиваемый заслон рейдерским захватам как с имуществом граждан, так и в бизнесе, мошенническим схемам, права учредителей и участников юридических лиц получили мощную защиту, которую обеспечивает нотариус. Вследствие чего, ввиду исключительной пользы для государства и граждан обязательная нотариальная форма получила дальнейшее распространение в сфере корпоративных отношений. Речь идет о нотариальном подтверждении решений собраний участников юридических лиц, нотариальном удостоверении заявлений о выходе из Общества и т.д. И этот список в данном блоке отношений пополняется ежегодно.
В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат такие сделки, как, например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным, договоры ренты. Таким образом государство решило защитить самые уязвимые в правовом смысле слои населения и сферы договорных отношений от мошеннических действий, доверив такую защиту нотариату. Стоит отметить, что роль нотариуса усилена и в регулировании вопросов, связанных с разделом имущества между супругами, с заключением алиментных соглашений между членами семьи. Учитывая сложность таких отношений и необходимость правового регулирования без судебных разбирательств сегодня обязательному удостоверению подлежат брачный договор, соглашение о разделе имущество нажитого супругами в браке, алиментные соглашения.
Понятно, что государство не просто так возложило обязанность защищать права и интересы граждан и юридических лиц на нотариат. Для осуществления своих полномочий по совершению нотариальных действий нотариусу законодательно предоставлен целый арсенал средств, полномочий, направленных на осуществление такой защиты. И благодаря этому факту, безусловно, нотариальная форма сделок отличается от простой письменной формы как небо и земля.
Самой важной защитной мерой является сама процедура нотариального удостоверения сделок, которая включает в себя ряд действий, пусть и бюрократического характера, направленных на выяснение волеизъявления сторон, установления личности лиц, обратившихся к нотариусу, проверки полномочий, принадлежности имущества. И это не весь список действий нотариуса, так как в каждом отдельном случае обязательно возникает необходимость запросить, проверить, выяснить, разъяснить, проконсультировать, привести к общему знаменателю волю сторон.
В отношении сделок с недвижимостью при нотариальном удостоверении применяется режим так называемого «одного окна», т.е. нотариус имеет возможность произвести все действия, необходимые для подготовки, удостоверения договора и последующей регистрации перехода прав на недвижимое имущество, включая выдачу выписки из ЕГРН о наличии зарегистрированного права. Он обязан осуществить проверку наличия государственной регистрации прав и обременений, запросить соответствующие выписки и справки, в том числе о содержании правоустанавливающего документа в случае его утери. При этом нотариус напрямую взаимодействует с государственными реестрами и иными информационными ресурсами, в том числе через Единую информационную систему нотариата посредством ее интеграции в Систему межведомственного электронного взаимодействия, которые обеспечивают объективность и достоверность предоставляемой информации.
Нотариус в обязательном порядке проводит идентификацию личности обратившегося, проверяет действительность паспортов лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, наличие у них процедуры, банкротства, наличие решения суда о признании лица недееспособным, наличие отмененных доверенностей и иные юридически значимые сведения. Причем все виды запросов являются бесплатными, поэтому участники сделки не несут каких-либо дополнительных расходов и избавлены от необходимости самостоятельного сбора документов в различных инстанциях.
Возможность нотариуса получать различные сведения с помощью цифровых технологий постоянно совершенствуется. Государство последовательно предоставляет право нотариусу обращаться к информационным ресурсам различных государственных органов. Например, недавно Президент В. Путин подписал закон, предоставляющий нотариусу право получать сведения о регистрации смерти из ЕГР ЗАГС. Такая необходимость актуальна, например, при осуществлении проверки действительности доверенностей. Так как доверенность прекращает свое действие при наступлении смерти доверителя.
Все эти действия нотариуса, совершаемые им в процессе подготовки проектов и удостоверения сделок, направлены на обеспечение законности сделок и исключения вероятности признания их недействительными. При этом оспаривать условия сделок в случае его нотариального удостоверения не получиться и будет невозможно, так как в соответствии с гражданским процессом "Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания". Оспорить нотариальный документ можно только в том случае, если установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.
И тут стоит отметить, что если даже нотариус захотел бы "существенно нарушить порядок совершения нотариального действия", то сделать это практически невозможно, так как контроль за деятельностью нотариуса осуществляется как с помощью цифровых технологий, так и плановых проверок со стороны нотариальных палат Минюста и других государственных органов. Да и нотариуса, который бы не дорожил своей должностью не найти.
Ответственность нотариуса без преувеличения огромна. Это и дисциплинарная, и материальная, и уголовная. Такую ответственность в государстве не несет ни один чиновник, ни один риэлтор, ни один Банк. Более того, именно для нотариуса предусмотрена законом полная личная имущественная ответственность за вред, причиненный имуществу граждан и юридических лиц в результате совершения любого нотариального действия. Вред возмещается за счет обязательного страхования ответственности нотариуса, размер которого исчисляется миллионами. Если же такой страховки не хватает, то возмещение происходит за счет личного имущества нотариуса. Также для возмещения вреда, причиненного действиями нотариуса существует компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Поэтому нотариус априори заинтересован в правильности и законности удостоверения сделок и совершения иных нотариальных действий, а вред пострадавшим лицам так или иначе будет возмещен.
Еще одним преимуществом нотариального удостоверения именно сделок с недвижимым имуществом является сокращенный срок регистрации прав на недвижимое имущество до одного рабочего дня, так как у регистратора отсутствуют основания что-либо проверять, так как нотариус уже все проверил, причем в несравнимо большем объеме. Нотариус, в случае удостоверения им сделок с недвижимостью, бесплатно может подать в электронном виде заявление о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают. А после регистрации прав он может выдать как в бумажном, так и в электронном виде выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах. И как раз эта функция нотариуса сегодня востребована в полной мере, так как позволяет экономить время граждан и полностью отвечает ограничительным мерам, введенным в связи с пандемией. Поэтому и в теории и в практике режим "одного окна" означает возможность для граждан до минимума свести временные и материальные затраты, не обращаться за справками, документами в какие-либо организации, МФЦ, получив при этом гарантированный положительный результат.
Отличительной особенностью именно нотариального удостоверения сделок является также тот факт, что нотариус даже в эпоху развития информационных технологий всегда будет лично общаться с участниками сделок, дотошно выяснять волеизъявление сторон, выступать в роли примирителя, помогать гражданам принять правильное решение и в конечном итоге выступит гарантом выражения подлинной воли лиц, совершающих любое нотариальное действие, в том числе и участников сделок. Такого не бывает при заключении договора в простой письменной форме.
К сожалению, очень часто недобросовестные "помощники" и "посредники", запугивают и советуют гражданам не обращаться к нотариусу якобы из-за громадных расходов, а на самом деле из-за боязни, что граждане получат от нотариуса необходимую нежелательную либо для посредников, либо для какой-либо из сторон информацию, в результате которой меняются условия договора. Зачастую граждане впервые узнают о том, что права и обязанности у них возникают после заключения договора и именно нотариальная форма обеспечивает обязательность их исполнения. Например, как правило, продавец требовал от покупателя передать деньги до подписания договора, а для покупателя это и "боязно" и на самом деле рискованно. После же разъяснений нотариуса элементарных положений закона стороны спокойно договариваются о том, как будут исполняться обязательства и исполняют их в соответствии с условиями договора. В связи с этим можно смело утверждать, что как бы не развивались технологии, прежде всего цифровые, ничто не заменит законность "фундаментальность" именно нотариальной процедуры удостоверения договоров.
В заключение несколько слов о стоимости нотариального удостоверения. Она формируется из двух составляющих. Это государственный тариф за совершение того или иного нотариального действия и платы за услуги правового и технического характера, размер которой определяется Федеральной нотариальной палатой и нотариальной палатой конкретного субъекта РФ. Информация о тарифах имеется в каждой нотариальной конторе и на сайтах нотариальных палат. Более того, для отдельных категорий граждан предусмотрены льготы при совершении нотариальных действий, в частности при удостоверении сделок. Это, например, несовершеннолетние, инвалиды I и II группы, близкие родственники и т.д. В последние годы размер платы за удостоверение договоров снижен, в результате чего он стал более выгодным в финансовым плане, нежели плата за услуги юриста или риэлтора по сопровождению сделок, которые не несут никакой ответственности, буквально ни за что.
Преимущества нотариальной формы сделок очевидны, поэтому в последнее время все чаще обсуждается необходимость усиления значимости нотариуса, его участия в совершении сделок с недвижимостью, так как нотариальная форма сделок является наиболее эффективным и надежным инструментом обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.